¿Cómo funciona la venta de viviendas sobre plano?
Vender sobre plano es comercializar viviendas en proyecto o en construcción. El comprador reserva, firma un contrato privado y entrega cantidades a cuenta mientras se construye; el resto lo paga al escriturar, con la vivienda terminada y su licencia de ocupación. Durante meses decide solo con planos, una memoria de calidades e imágenes.
Para una promotora, comercializar es traducir: pasar de un plano a escala 1:100 y de una lista de materiales a algo que el comprador entienda y se imagine habitando.
Las cantidades a cuenta tampoco son un detalle comercial. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a garantizarlas con un seguro de caución o un aval, que cubre impuestos e interés legal, y a cobrarlas en una cuenta especial. Esa garantía debe aparecer además en la publicidad.
37,01 %
de las compras de vivienda en la provincia de Málaga en el segundo trimestre de 2026 fueron de extranjeros, el segundo porcentaje de España tras Alicante
Fuente: Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, p. 44, 2.º trimestre de 2026
¿Qué necesita ver un comprador antes de reservar sobre plano?
Las preguntas habituales de quien compra obra nueva, el documento que las responde y el formato que las hace comprensibles.
| Pregunta del comprador | Documento que la responde | Formato que la hace comprensible |
|---|---|---|
| ¿Cómo es la distribución? | Plano de la vivienda con superficie útil | Plano 3D amueblado y visor con los muros cortados |
| ¿Es grande el salón? ¿Cabe mi sofá? | Cotas del plano | Modelo a escala y realidad aumentada a tamaño real |
| ¿Cómo serán los acabados? | Memoria de calidades | Renders con los materiales exactos de la memoria |
| ¿Qué luz y qué vistas tendrá? | Plano de emplazamiento y orientación | Renders con luz natural; para las vistas, fotos reales desde el solar |
| ¿Cuánto pagaré y cuándo? | Nota explicativa del precio y forma de pago | Una tabla clara en el dosier: aquí el 3D no aporta |
| ¿Está protegido mi dinero? | Seguro o aval de las cantidades a cuenta | Mencionarlo en la publicidad, como exige la ley |
| ¿Cuándo me la entregan? | Fecha de entrega y fase de la obra | Fotos de obra actualizadas en la web de la promoción |
Si el comprador vive fuera, cada fila se resuelve a distancia: por enlace, videollamada o WhatsApp.
¿Por qué no basta con el plano y la memoria de calidades?
Porque son documentos técnicos pensados para contratar, no para imaginar. Un plano a escala 1:100 enseña muros y cotas, pero no volumen, luz ni muebles; una memoria dice «porcelánico de gran formato» sin enseñar cómo queda en un salón. El 3D no sustituye a esos documentos: los hace legibles para quien va a vivir allí.
Los renders inmobiliarios venden en portales y dosieres. El visor 3D deja recorrer la vivienda desde casa. La realidad aumentada sin app pone la tipología sobre la mesa de la sala de ventas.
Lo importante es que salgan del mismo modelo 3D: así el suelo del render es el del visor y el de la realidad aumentada, y si cambia la memoria, cambian los tres a la vez.
¿Renders, visor 3D, realidad aumentada o piso piloto?
Qué aporta cada formato a una preventa, dónde se usa y cuál es su límite. No son excluyentes.
| Formato | Qué aporta | Dónde se usa | Límite |
|---|---|---|---|
| Renders 4K | Acabados, luz y ambiente de cada estancia | Portales, web, dosier, redes y vallas | Imágenes fijas: no se recorren |
| Plano 3D amueblado | La distribución de un vistazo, con muebles a escala | Fichas de tipología y anuncios | Una vista cenital o isométrica, sin recorrido |
| Visor 3D web | Recorrer la vivienda estancia a estancia, con modo maqueta | Web de la promoción, email y WhatsApp | Necesita conexión |
| Realidad aumentada | La tipología sobre la mesa a escala 1:20 o a tamaño real | Sala de ventas, ferias y casa del comprador | Solo en móvil o tableta compatible |
| Maqueta física del edificio | El volumen del conjunto y las zonas comunes | Sala de ventas | No enseña el interior de cada vivienda |
| Piso piloto físico | Tocar materiales y medir el espacio real | Vivienda terminada o local habilitado | Coste de montaje; una sola tipología |
Home View 3D produce los cuatro primeros a partir de los planos del proyecto; la maqueta física y el piso piloto son trabajos de otros oficios.
¿Qué dice la ley sobre las imágenes en la publicidad de obra nueva?
Que lo que enseñas se puede exigir. El Real Decreto 515/1989 obliga a que la publicidad de viviendas se ajuste a sus características reales, diga si están en construcción y no induzca a error. Y los datos sobre construcción, instalaciones o servicios que incluya son exigibles aunque no figuren en el contrato.
Lo dicen los artículos 2 y 3 del Real Decreto 515/1989, y lo repite para cualquier bien o servicio el artículo 61 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores: el contenido de la publicidad se integra en el contrato. Traducido a imágenes: si el render enseña tarima de roble y la memoria dice porcelánico, tu comprador tiene un argumento.
En Andalucía, el Decreto 218/2005 detalla qué debe llevar la publicidad: estado de la obra, ubicación, promotor, número de viviendas, superficie útil si describes estancias, impuestos si publicas precio y la garantía de los anticipos. Quien ofrezca viviendas en proyecto o en construcción, también como intermediario, debe entregar gratis un Documento Informativo Abreviado con planta de amueblamiento acotada a escala mínima 1:100.
Y la Ley de Ordenación de la Edificación exige que esa publicidad mencione la entidad aseguradora o avalista y el banco de la cuenta especial.
¿Qué debe llevar cada render y cada folleto de la promoción?
Para revisar el material antes de publicarlo: obligaciones legales, con su norma, y buenas prácticas nuestras.
- Acabados del render iguales a los de la memoria: suelos, carpinterías, sanitarios, cocina y fachada.
- Mobiliario y decoración marcados como no incluidos, con una mención visible como la que entregamos con cada render: «Render 3D. Imagen orientativa, no contractual; mobiliario no incluido».
- Estado de la vivienda: en proyecto, en construcción o terminada (RD 515/1989, art. 2).
- Superficie útil de cada tipología si describes dormitorios o estancias, no solo la construida (Decreto 218/2005, art. 5).
- Identidad del promotor y ubicación de la promoción (Decreto 218/2005, art. 5).
- Aseguradora o avalista y banco de la cuenta especial, si cobras cantidades a cuenta (Ley 38/1999, DA 1.ª).
- Impuestos y gastos a cargo del comprador, si publicas el precio (Decreto 218/2005, art. 5).
- En los folletos, el periodo de validez de los datos y dónde consultar la documentación (RD 515/1989, art. 8).
- En Andalucía, el derecho a recibir el Documento Informativo Abreviado y dónde pedirlo (Decreto 218/2005, art. 5).
- Fecha y versión del proyecto en el nombre de cada render, para saber a qué memoria corresponde.
¿Cómo se prepara una campaña de preventa, paso a paso?
De los planos a la sala de ventas. Los plazos del 3D son los nuestros; el resto depende de tu calendario.
Antes de empezar
Cierra tipologías y memoria de calidades
Antes de producir una sola imagen: cada cambio posterior obliga a revisar renders, visor y folletos.
7 a 10 días laborables para 3 tipologías
Encarga el modelo 3D de cada tipología
Plantas en DWG, DXF o PDF y la memoria. Sin cotas, las superficies son estimaciones (≈) y así se indica.
Revisa con arquitectura y con dirección comercial
Un enlace privado al visor para pedir cambios de mobiliario, acabados o distribución. El pack incluye 2 rondas de cambios.
Monta la web de la promoción
Una página por tipología con renders, plano 3D, superficie útil, visor incrustado y formulario. La documentación legal, descargable.
Prepara el dosier y los anuncios
Renders y plantas en el dosier y los portales. idealista solo publica tours 3D de sus proveedores compatibles: el visor va en tu web, por enlace, con un código QR o en el campo de tour virtual de los portales que acepten enlaces externos.
Equipa la sala de ventas y las ferias
Una tableta con cada tipología en realidad aumentada a escala 1:20 y un código QR en el stand que abra el visor en el móvil del visitante.
Da el mismo material a las agencias colaboradoras
Mismo enlace, mismos renders y mismas fichas: ninguna enseña una memoria antigua ni redondea superficies.
Hasta la entrega
Actualiza durante la obra
Si cambia un acabado, se actualiza el modelo y se reexportan renders, visor y AR. Al terminar la obra, cambia los renders por fotos reales.
¿Cuánto cuesta preparar el material 3D de una promoción?
Con Home View 3D, el pack de promoción cuesta desde 1.490 € + IVA e incluye 3 tipologías modeladas y amuebladas, 12 renders en 4K, visor con selector de tipología y realidad aumentada para la sala de ventas, en 7 a 10 días laborables. Cada tipología adicional cuesta 390 € + IVA.
Los rangos que publican otros estudios, con su fuente, están en cuánto cuesta un render 3D en España. El detalle de cada pack, en precios, y un ejemplo terminado en el caso de la villa en la Costa del Sol: 12 estancias modeladas desde un único plano 2D, sin fotos del interior ni cotas. Cómo trabajamos con tu equipo, en visualización para promotoras.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona la compra de vivienda sobre plano?
El comprador reserva una vivienda en proyecto o en construcción, firma un contrato privado y entrega cantidades a cuenta durante la obra; el resto lo paga al escriturar, con la vivienda terminada. Home View 3D convierte los planos en renders, visor y realidad aumentada para esa preventa, desde 1.490 € + IVA.
¿Cómo se paga un piso comprado sobre plano?
Lo habitual es una reserva, pagos a cuenta durante la obra y el resto al escriturar, a menudo con hipoteca. La Ley 38/1999 obliga al promotor a cobrar los anticipos en una cuenta especial y a garantizarlos con un seguro de caución o un aval, impuestos e interés legal incluidos.
¿Es obligatorio poner «imagen orientativa» en los renders?
Ninguna de las normas que citamos exige esa frase literal: exigen que la publicidad no induzca a error, y hacen exigible lo que muestra. La mención cubre mobiliario y decoración, no un acabado distinto del de la memoria. Por eso Home View 3D modela suelos, carpinterías y sanitarios según la memoria de calidades.
¿Se puede vender sobre plano sin piso piloto?
Sí. Un piso piloto necesita una vivienda terminada o un local, y enseña una sola tipología. Con un modelo 3D, cada tipología se recorre en el visor y se coloca sobre la mesa en realidad aumentada antes de la obra. Home View 3D lo entrega para 3 tipologías desde 1.490 € + IVA, en 7 a 10 días laborables.
¿Qué información hay que dar al comprador de obra nueva en Andalucía?
Quien ofrece viviendas en proyecto o en construcción en Andalucía, también como intermediario, debe entregar gratis un Documento Informativo Abreviado a quien pida información: promotor, planta de amueblamiento acotada a escala mínima 1:100, superficie útil, calidades, precio con impuestos y garantía de los anticipos. El plano 3D de Home View 3D lo complementa; no lo sustituye.
¿Hay que cambiar los renders si cambia la memoria de calidades?
Sí, y cuanto antes: lo que muestra la publicidad es exigible aunque no esté en el contrato. Home View 3D genera el modelo con scripts de Python en Blender, así que cambiar un suelo o una carpintería se reconstruye en minutos y se reexportan renders, visor y realidad aumentada.
¿Cómo se enseña una promoción a compradores que viven en el extranjero?
Con un enlace: el comprador recorre la tipología en el visor 3D y la abre en realidad aumentada en su móvil, sin instalar nada. En la provincia de Málaga, el 37,01 % de las compras de vivienda del segundo trimestre de 2026 fueron de extranjeros. El visor de Home View 3D está en español y en inglés.
¿Cuánto cuestan los renders de una promoción sobre plano?
En Home View 3D, el pack de promoción cuesta desde 1.490 € + IVA e incluye 3 tipologías, 12 renders en 4K, visor y realidad aumentada; cada tipología adicional, 390 € + IVA. Las tarifas publicadas por otros estudios están en cuánto cuesta un render 3D.
Fuentes
- BOE: Real Decreto 515/1989, información en la compraventa de viviendas, arts. 2 a 8Consultado el 28 sep 2026.
- BOE: Ley General para la Defensa de los Consumidores, art. 61Consultado el 28 sep 2026.
- BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primeraConsultado el 28 sep 2026.
- BOJA: Decreto 218/2005, información al consumidor en la compraventa de viviendas en AndalucíaArts. 4 a 6.
- Colegio de Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria, 2.º trimestre de 2026Página 44.
