# ¿Cómo vender viviendas sobre plano? Guía para promotoras

URL canónica: https://homeview3d.com/guias/como-vender-viviendas-sobre-plano/  
Idioma: es-ES · Actualizado: 2026-09-28 · Autor: Equipo de Home View 3D

> Vender sobre plano es lograr reservas de viviendas que aún no existen: el comprador tiene que entender la vivienda y tu publicidad, ajustarse a lo que construirás. Aquí tienes qué enseñar, qué exige la ley y cómo montar la preventa. Con Home View 3D, 3 tipologías en 3D desde 1.490 € + IVA, en 7 a 10 días laborables.

## Datos clave

- **Para**: Promotoras, comercializadoras y agencias de obra nueva
- **Qué decide la reserva**: Distribución, acabados, amplitud, precio y garantías
- **Normas clave**: RD 515/1989, Ley 38/1999 y, en Andalucía, Decreto 218/2005
- **Regla de oro**: Lo que muestra la publicidad es exigible
- **Campaña**: 8 pasos, de los planos a la sala de ventas
- **Pack de promoción**: Desde 1.490 € + IVA, hasta 3 tipologías
- **Plazo del 3D**: 7 a 10 días laborables
- **Normas revisadas**: 28 de septiembre de 2026

## ¿Cómo funciona la venta de viviendas sobre plano?

Vender sobre plano es comercializar viviendas en proyecto o en construcción. El comprador reserva, firma un contrato privado y entrega cantidades a cuenta mientras se construye; el resto lo paga al escriturar, con la vivienda terminada y su licencia de ocupación. Durante meses decide solo con planos, una memoria de calidades e imágenes.

Para una promotora, comercializar es traducir: pasar de un plano a escala 1:100 y de una lista de materiales a algo que el comprador entienda y se imagine habitando.

Las cantidades a cuenta tampoco son un detalle comercial. La [Ley de Ordenación de la Edificación](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567#daprimera) obliga a garantizarlas con un seguro de caución o un aval, que cubre impuestos e interés legal, y a cobrarlas en una cuenta especial. Esa garantía debe aparecer además en la publicidad.

> **37,01 %** de las compras de vivienda en la provincia de Málaga en el segundo trimestre de 2026 fueron de extranjeros, el segundo porcentaje de España tras Alicante (Fuente: [Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, p. 44](https://www.registradores.org/documents/d/guest/eri_2t_2026), 2.º trimestre de 2026).

## ¿Qué necesita ver un comprador antes de reservar sobre plano?

Las preguntas habituales de quien compra obra nueva, el documento que las responde y el formato que las hace comprensibles.

**Qué pregunta el comprador sobre plano y cómo responderle**

| Pregunta del comprador | Documento que la responde | Formato que la hace comprensible |
| --- | --- | --- |
| ¿Cómo es la distribución? | Plano de la vivienda con superficie útil | Plano 3D amueblado y visor con los muros cortados |
| ¿Es grande el salón? ¿Cabe mi sofá? | Cotas del plano | Modelo a escala y realidad aumentada a tamaño real |
| ¿Cómo serán los acabados? | Memoria de calidades | Renders con los materiales exactos de la memoria |
| ¿Qué luz y qué vistas tendrá? | Plano de emplazamiento y orientación | Renders con luz natural; para las vistas, fotos reales desde el solar |
| ¿Cuánto pagaré y cuándo? | Nota explicativa del precio y forma de pago | Una tabla clara en el dosier: aquí el 3D no aporta |
| ¿Está protegido mi dinero? | Seguro o aval de las cantidades a cuenta | Mencionarlo en la publicidad, como exige la ley |
| ¿Cuándo me la entregan? | Fecha de entrega y fase de la obra | Fotos de obra actualizadas en la web de la promoción |

Si el comprador vive fuera, cada fila se resuelve a distancia: por enlace, videollamada o WhatsApp.

## ¿Por qué no basta con el plano y la memoria de calidades?

Porque son documentos técnicos pensados para contratar, no para imaginar. Un plano a escala 1:100 enseña muros y cotas, pero no volumen, luz ni muebles; una memoria dice «porcelánico de gran formato» sin enseñar cómo queda en un salón. El 3D no sustituye a esos documentos: los hace legibles para quien va a vivir allí.

Los [renders inmobiliarios](https://homeview3d.com/servicios/renders-inmobiliarios/) venden en portales y dosieres. El [visor 3D](https://homeview3d.com/servicios/tour-virtual-3d/) deja recorrer la vivienda desde casa. La [realidad aumentada sin app](https://homeview3d.com/servicios/realidad-aumentada-inmobiliaria/) pone la tipología sobre la mesa de la sala de ventas.

Lo importante es que salgan del mismo modelo 3D: así el suelo del render es el del visor y el de la realidad aumentada, y si cambia la memoria, cambian los tres a la vez.

![Ala de dormitorios y baño completo de la villa anonimizada de la Costa del Sol, amueblados. Render 3D generado a partir de su plano 2D.](https://homeview3d.com/assets/img/villa_dormitorios-1200.ec30eca8.webp)

*Una zona de la vivienda vista antes de que exista. Render generado desde el plano 2D.*

## ¿Renders, visor 3D, realidad aumentada o piso piloto?

Qué aporta cada formato a una preventa, dónde se usa y cuál es su límite. No son excluyentes.

**Formatos para enseñar una vivienda sobre plano**

| Formato | Qué aporta | Dónde se usa | Límite |
| --- | --- | --- | --- |
| Renders 4K | Acabados, luz y ambiente de cada estancia | Portales, web, dosier, redes y vallas | Imágenes fijas: no se recorren |
| Plano 3D amueblado | La distribución de un vistazo, con muebles a escala | Fichas de tipología y anuncios | Una vista cenital o isométrica, sin recorrido |
| Visor 3D web | Recorrer la vivienda estancia a estancia, con [modo maqueta](https://homeview3d.com/glosario/#modo-maqueta) | Web de la promoción, email y WhatsApp | Necesita conexión |
| Realidad aumentada | La tipología sobre la mesa a escala 1:20 o a tamaño real | Sala de ventas, ferias y casa del comprador | Solo en móvil o tableta compatible |
| Maqueta física del edificio | El volumen del conjunto y las zonas comunes | Sala de ventas | No enseña el interior de cada vivienda |
| Piso piloto físico | Tocar materiales y medir el espacio real | Vivienda terminada o local habilitado | Coste de montaje; una sola tipología |

Home View 3D produce los cuatro primeros a partir de los planos del proyecto; la maqueta física y el piso piloto son trabajos de otros oficios.

## ¿Qué dice la ley sobre las imágenes en la publicidad de obra nueva?

Que lo que enseñas se puede exigir. El Real Decreto 515/1989 obliga a que la publicidad de viviendas se ajuste a sus características reales, diga si están en construcción y no induzca a error. Y los datos sobre construcción, instalaciones o servicios que incluya son exigibles aunque no figuren en el contrato.

Lo dicen los [artículos 2 y 3 del Real Decreto 515/1989](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-11181#a3), y lo repite para cualquier bien o servicio el [artículo 61 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-20555#a61): el contenido de la publicidad se integra en el contrato. Traducido a imágenes: si el render enseña tarima de roble y la memoria dice porcelánico, tu comprador tiene un argumento.

En Andalucía, el [Decreto 218/2005](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2005/217/1) detalla qué debe llevar la publicidad: estado de la obra, ubicación, promotor, número de viviendas, superficie útil si describes estancias, impuestos si publicas precio y la garantía de los anticipos. Quien ofrezca viviendas en proyecto o en construcción, también como intermediario, debe entregar gratis un Documento Informativo Abreviado con planta de amueblamiento acotada a escala mínima 1:100.

Y la [Ley de Ordenación de la Edificación](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567#daprimera) exige que esa publicidad mencione la entidad aseguradora o avalista y el banco de la cuenta especial.

> **No es asesoramiento jurídico**
>
> Somos un estudio de visualización 3D, no un despacho, y vendemos el material que describe esta guía. Resumimos normas del BOE y el BOJA con enlace a cada texto: pide a tu asesor jurídico que revise folletos, web y contratos. Fuera de Andalucía, consulta la normativa de consumo de tu comunidad.

## ¿Qué debe llevar cada render y cada folleto de la promoción?

Para revisar el material antes de publicarlo: obligaciones legales, con su norma, y buenas prácticas nuestras.

- Acabados del render iguales a los de la memoria: suelos, carpinterías, sanitarios, cocina y fachada.
- Mobiliario y decoración marcados como no incluidos, con una mención visible como la que entregamos con cada render: «Render 3D. Imagen orientativa, no contractual; mobiliario no incluido».
- Estado de la vivienda: en proyecto, en construcción o terminada (RD 515/1989, art. 2).
- Superficie útil de cada tipología si describes dormitorios o estancias, no solo la construida (Decreto 218/2005, art. 5).
- Identidad del promotor y ubicación de la promoción (Decreto 218/2005, art. 5).
- Aseguradora o avalista y banco de la cuenta especial, si cobras cantidades a cuenta (Ley 38/1999, DA 1.ª).
- Impuestos y gastos a cargo del comprador, si publicas el precio (Decreto 218/2005, art. 5).
- En los folletos, el periodo de validez de los datos y dónde consultar la documentación (RD 515/1989, art. 8).
- En Andalucía, el derecho a recibir el Documento Informativo Abreviado y dónde pedirlo (Decreto 218/2005, art. 5).
- Fecha y versión del proyecto en el nombre de cada render, para saber a qué memoria corresponde.

## ¿Cómo se prepara una campaña de preventa, paso a paso?

De los planos a la sala de ventas. Los plazos del 3D son los nuestros; el resto depende de tu calendario.

1. **Cierra tipologías y memoria de calidades** (Antes de empezar): Antes de producir una sola imagen: cada cambio posterior obliga a revisar renders, visor y folletos.
2. **Encarga el modelo 3D de cada tipología** (7 a 10 días laborables para 3 tipologías): Plantas en DWG, DXF o PDF y la memoria. Sin cotas, las superficies son estimaciones (≈) y así se indica.
3. **Revisa con arquitectura y con dirección comercial**: Un enlace privado al visor para pedir cambios de mobiliario, acabados o distribución. El pack incluye 2 rondas de cambios.
4. **Monta la web de la promoción**: Una página por tipología con renders, plano 3D, superficie útil, visor incrustado y formulario. La documentación legal, descargable.
5. **Prepara el dosier y los anuncios**: Renders y plantas en el dosier y los portales. idealista solo publica tours 3D de sus proveedores compatibles: el visor va en tu web, por enlace, con un código QR o en el campo de tour virtual de los portales que acepten enlaces externos.
6. **Equipa la sala de ventas y las ferias**: Una tableta con cada tipología en realidad aumentada a escala 1:20 y un código QR en el stand que abra el visor en el móvil del visitante.
7. **Da el mismo material a las agencias colaboradoras**: Mismo enlace, mismos renders y mismas fichas: ninguna enseña una memoria antigua ni redondea superficies.
8. **Actualiza durante la obra** (Hasta la entrega): Si cambia un acabado, se actualiza el modelo y se reexportan renders, visor y AR. Al terminar la obra, cambia los renders por fotos reales.

## ¿Cuánto cuesta preparar el material 3D de una promoción?

Con Home View 3D, el pack de promoción cuesta desde 1.490 € + IVA e incluye 3 tipologías modeladas y amuebladas, 12 renders en 4K, visor con selector de tipología y realidad aumentada para la sala de ventas, en 7 a 10 días laborables. Cada tipología adicional cuesta 390 € + IVA.

Los rangos que publican otros estudios, con su fuente, están en [cuánto cuesta un render 3D en España](https://homeview3d.com/guias/cuanto-cuesta-un-render-3d/). El detalle de cada pack, en [precios](https://homeview3d.com/precios/), y un ejemplo terminado en el [caso de la villa en la Costa del Sol](https://homeview3d.com/casos/villa-costa-del-sol/): 12 estancias modeladas desde un único plano 2D, sin fotos del interior ni cotas. Cómo trabajamos con tu equipo, en [visualización para promotoras](https://homeview3d.com/soluciones/promotoras-obra-nueva/).

- [Salón hacia la terraza. Render 3D de la villa anonimizada.](https://homeview3d.com/assets/img/villa_interior_salon-1200.9e81a23e.webp): Salón de la villa a la altura de los ojos, con sofá rinconera y hojas correderas hacia la terraza. Render 3D de la villa anonimizada.

Imágenes generadas a partir del modelo 3D (renders), no fotografías.

## Preguntas frecuentes

### ¿Cómo funciona la compra de vivienda sobre plano?

El comprador reserva una vivienda en proyecto o en construcción, firma un contrato privado y entrega cantidades a cuenta durante la obra; el resto lo paga al escriturar, con la vivienda terminada. Home View 3D convierte los planos en renders, visor y realidad aumentada para esa preventa, desde 1.490 € + IVA.

### ¿Cómo se paga un piso comprado sobre plano?

Lo habitual es una reserva, pagos a cuenta durante la obra y el resto al escriturar, a menudo con hipoteca. La Ley 38/1999 obliga al promotor a cobrar los anticipos en una cuenta especial y a garantizarlos con un seguro de caución o un aval, impuestos e interés legal incluidos.

### ¿Es obligatorio poner «imagen orientativa» en los renders?

Ninguna de las normas que citamos exige esa frase literal: exigen que la publicidad no induzca a error, y hacen exigible lo que muestra. La mención cubre mobiliario y decoración, no un acabado distinto del de la memoria. Por eso Home View 3D modela suelos, carpinterías y sanitarios según la memoria de calidades.

### ¿Se puede vender sobre plano sin piso piloto?

Sí. Un piso piloto necesita una vivienda terminada o un local, y enseña una sola tipología. Con un modelo 3D, cada tipología se recorre en el visor y se coloca sobre la mesa en realidad aumentada antes de la obra. Home View 3D lo entrega para 3 tipologías desde 1.490 € + IVA, en 7 a 10 días laborables.

### ¿Qué información hay que dar al comprador de obra nueva en Andalucía?

Quien ofrece viviendas en proyecto o en construcción en Andalucía, también como intermediario, debe entregar gratis un Documento Informativo Abreviado a quien pida información: promotor, planta de amueblamiento acotada a escala mínima 1:100, superficie útil, calidades, precio con impuestos y garantía de los anticipos. El plano 3D de Home View 3D lo complementa; no lo sustituye.

### ¿Hay que cambiar los renders si cambia la memoria de calidades?

Sí, y cuanto antes: lo que muestra la publicidad es exigible aunque no esté en el contrato. Home View 3D genera el modelo con scripts de Python en Blender, así que cambiar un suelo o una carpintería se reconstruye en minutos y se reexportan renders, visor y realidad aumentada.

### ¿Cómo se enseña una promoción a compradores que viven en el extranjero?

Con un enlace: el comprador recorre la tipología en el visor 3D y la abre en realidad aumentada en su móvil, sin instalar nada. En la provincia de Málaga, el 37,01 % de las compras de vivienda del segundo trimestre de 2026 fueron de extranjeros. El visor de Home View 3D está en español y en inglés.

### ¿Cuánto cuestan los renders de una promoción sobre plano?

En Home View 3D, el pack de promoción cuesta desde 1.490 € + IVA e incluye 3 tipologías, 12 renders en 4K, visor y realidad aumentada; cada tipología adicional, 390 € + IVA. Las tarifas publicadas por otros estudios están en [cuánto cuesta un render 3D](https://homeview3d.com/guias/cuanto-cuesta-un-render-3d/).

## Fuentes

- [BOE: Real Decreto 515/1989, información en la compraventa de viviendas, arts. 2 a 8](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1989-11181): Consultado el 28 sep 2026.
- [BOE: Ley General para la Defensa de los Consumidores, art. 61](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-20555#a61): Consultado el 28 sep 2026.
- [BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1999-21567#daprimera): Consultado el 28 sep 2026.
- [BOJA: Decreto 218/2005, información al consumidor en la compraventa de viviendas en Andalucía](https://www.juntadeandalucia.es/boja/2005/217/1): Arts. 4 a 6.
- [Colegio de Registradores: Estadística Registral Inmobiliaria, 2.º trimestre de 2026](https://www.registradores.org/documents/d/guest/eri_2t_2026): Página 44.

## Sigue leyendo

- [Para promotoras de obra nueva](https://homeview3d.com/soluciones/promotoras-obra-nueva/): Vende sobre plano con cada tipología en 3D, renders y realidad aumentada para la sala de ventas y las ferias.
- [Renders inmobiliarios](https://homeview3d.com/servicios/renders-inmobiliarios/): Renders fotorrealistas en 4K desde el plano, coherentes entre sí, con el visor y con la realidad aumentada.
- [Realidad aumentada sin app](https://homeview3d.com/servicios/realidad-aumentada-inmobiliaria/): La vivienda sobre la mesa a escala 1:20 o a tamaño real, desde el móvil del comprador y sin instalar nada.
- [Caso: villa en la Costa del Sol](https://homeview3d.com/casos/villa-costa-del-sol/): Una villa modelada desde un único plano, sin fotos: cifras, renders, visor, realidad aumentada y límites del caso.
- [Precios](https://homeview3d.com/precios/): Tarifas públicas sin IVA: plano 3D, maqueta 3D completa, promociones, extras y pack para agencias.

## Enseña cada tipología antes de la obra

Envíanos las plantas y la memoria de calidades. Te respondemos con precio cerrado y plazo, y si quieres, con una estancia de prueba en realidad aumentada.

## Contacto

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